Perversa actualización de avalúos catastrales

La semana anterior, en mis reflexiones sobre el desmesurado ajuste en los avalúos catastrales que viene ejecutando el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) con base en la autorización en la Ley 2294 de 2023, Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 “Colombia Potencia Mundial de la Vida”, mencioné el impacto negativo que esta medida está generando.

En su artículo 49, dicha ley permitió la actualización automatizada y generalizada de los avalúos catastrales de los predios no formados por una sola vez, lo que ha incrementado desproporcionadamente la base gravable para la liquidación del impuesto municipal. Esto, a su vez, ha disparado de manera inusitada el valor del impuesto predial y de otros tributos colaterales de los municipios con base en los avalúos del IGAC, como la Sobretasa Bomberil y la Sobretasa Ambiental. En el caso de Valledupar, estos se liquidan sobre el avalúo catastral del inmueble.

He señalado el impacto que esta situación puede generar en las personas naturales debido a la elevación de su patrimonio, convirtiéndolas en sujetos obligados al tributo cuando éste sobrepasa las 720.000 UVT ($3.585.528.000). La tarifa del impuesto oscila entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo del monto del patrimonio, de que hace parte para el cálculo de la base de liquidación, el avalúo catastral de los inmuebles.

Asimismo, es fundamental entender que, en caso de realizarse cualquier negociación sobre el inmueble, los costos notariales —que pueden llegar al 4%, más IVA, copias y honorarios del notario— se calcularán con base en el avalúo catastral. El inciso 5 del artículo 90 del Estatuto Tributario es claro al establecer que: “En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo…”. En consecuencia, se multiplican los costos de las negociaciones sobre estos bienes, impactando aún más este mercado inmobiliario.

Otro aspecto que merece especial atención es el relacionado con las ganancias ocasionales que se pueden generar a favor del fisco nacional, debido a la diferencia que surge con el ajuste de la base gravable (avalúo catastral) de un año a otro en este caso. Si bien la ley permite la indexación del precio del predio para ajustar el valor y evitar un impacto drástico sobre el titular del derecho de propiedad, no está claro cómo aplicar esta fórmula ante el abrupto incremento del avalúo catastral. Este tema merece un análisis profundo, ya que, por efectos legales —y no por condiciones de mercado—, se están ajustando los costos de los inmuebles muy por encima de su valor comercial.

En cuanto al impuesto predial, de carácter municipal, los Concejos Municipales tienen la facultad de ajustar la tasa de imposición fiscal. Esta oscila entre el 1 y el 16 por mil del avalúo para predios de estratos 1, 2 y 3 con un valor inferior a 135 SMMLV ($192.172.500), y entre el 5 y el 16 por mil para avalúos superiores. Dado que la base gravable fijada por el IGAC es, en principio, intocable y fija, estas corporaciones deberían revisar, vía ajuste a la tasa impositiva, la posibilidad de reducir al máximo el impuesto para los predios rurales. Solo así el contribuyente podrá cumplir con sus obligaciones fiscales. Es mucho más importante para el municipio asegurar un recaudo constante a través del impuesto predial que enfrentarse a una avalancha de contribuyentes ofreciendo la entrega de sus predios en dación en pago. Más vale pájaro en mano que cien volando. Esta cruzada debe emprenderse de inmediato.

Lo más preocupante de esta situación es que el Estado está trasladando su responsabilidad al contribuyente, al no haber realizado los ajustes a la base de liquidación (avalúo catastral) durante los últimos 16 años, en promedio. Es inadmisible que se imponga esta carga sobre contribuyentes cumplidos con todas las obligaciones fiscales que pesan sobre sus predios.

@lacoutu